YATIRIM AMACI İLE ARSA VEYA TARLA ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN UNSURLAR

ARSA YA DA TARLA ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN BAZI ÖNEMLİ DETAYLARIN OLDUĞU BİLİNCİYLE VE YATIRIMCILARI BİLGİLENDİRMEK AMACIYLA BU YAZIMIZI HAZIRLAMAK İSTEDİM.

YATIRIM AMACI İLE ARSA VEYA TARLA ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN UNSURLAR

ARSA YA DA TARLA ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN BAZI ÖNEMLİ DETAYLARIN OLDUĞU BİLİNCİYLE VE YATIRIMCILARI BİLGİLENDİRMEK AMACIYLA BU YAZIMIZI HAZIRLAMAK İSTEDİM.

YATIRIM AMACI İLE ARSA VEYA TARLA ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN UNSURLAR
22 Haziran 2019 - 00:41

Arazide temel amaç yatırım ise ilk önce bütçenizi belirlemeniz gerekmektedir. Bütçenizi belirlerken kendi ekonominizi zorlamayacak ama kaliteli bir yatırım yapabilecek kadar miktarın olmasına dikkat edilmelidir. Bütçe belirlenirken nakdi paranıza ilave olarak kredi çekebilir veyahut döviz bozdurabilirsiniz. Bu şekilde bir yatırım düşünüyorsanız kredi faizini ve ülkedeki dolar hareket hızını iyi hesaplamanız gerekmektedir. Aksi takdirde yapacağınız yatırımın kar etme hızı kredi faizi oranı veya döviz artış hızına yetişemeyebilir. Bu durum sizi hayal kırıklığına uğratmaması için bölgedeki gayrimenkul alım-satım hareketlilik oranına bakılması şarttır. Eğer ki ‘’Hayır ben kredi çekmeyeceğim dövizde bozdurmayacağım’’ diyorsanız yatırım yaptıktan sonraki süreçte yatırım miktarınızı dövize çevirip gayrimenkulün karı ile döviz artış hızını kıyaslamamanızı tavsiye ederim. Bu durum sizi yatırımınızdan soğutabilir anlık hatalı kararlar almanıza sebebiyet verebilir. Aslında bu durum genelde kısa vadedeki yatırımlarda gözlenebilir. Yatırım uzun vadede doğru yapıldığı sürece her zaman döviz artış hızını da kredi faiz miktarını da geçecektir.

Yatırımın doğruluğu konusunda yerin mevkii, lokasyonu, tapu durumu, hisseli ise hissedar durumu, bölgedeki satış haraketliliği vb. konular mevcuttur. Değerlendirme yaparken buna benzer konu başlıkları değerlendirilmesi gerekir. Bu konu başlıklarının bazılarının çok önemli olduğunu bilinmesi gereken nüanslar olduğu belirtmek isterim. Bahsetmiş olduğum konu başlıklarını açıklamak yatırımcılara ışık tutacağı kanaatindeyim.

Hisseli Gayrimenkuller;

Yatırımcıların en çok bilgiye ihtiyaç duyduğu konulardan biridir. Genelde hisseli gayrimenkul satışlarının temel sebebi düşük bütçeli yatırımcıların sayısının fazla olmasıdır. Hisseli gayrimenkullerde yatırımcıların dikkat edilmesi gereken konuları Hukuki, Ekonomik ve Teknik olarak üçe ayırabiliriz.

İlk olarak yatırım yapılacak gayrimenkulün hisseli olması durumunda, (tapuda kendinin haricinde hissedarlar olduğunda) Ekonomik olarak bilinmesi gereken konuları anlatmak isterim. Öncelikle dikkat edilmesi gereken durum bölgede hisseli gayrimenkullerin satışı konusunda bir piyasanın olması gerekir. Yatırımın en hareketliği olduğu bölgelerden olan Arnavutköy, Çatalca ve Silivri’de hisseli gayrimenkul piyasası oluşmuştur. Bu bölgelerde hisseli gayrimenkullerin satılabilme oranı oldukça yüksektir. Hisseli gayrimenkullerin piyasası oluşmayan bölgelerde bu tür gayrimenkullere yatırım yapmak doğru değildir. O yüzden yatırım yaparken gayrimenkulün satılabilitesi her daim kontrol edilmesi gerekir. Bunu kontrol etmenin çeşitli basit yolları mevcut. Bu konuda hizmet veren web sitelerindeki ilan yoğunluğunun durumuna bakarak bir karar oluşturabilirsiniz.

Hukuki olarak değerlendirilmesi gereken temel konular hisseli gayrimenkullerde hissedarların hukuki haklarıdır. Bu hukuki hakların en temeli ve bilinmesi gerekenleri şufa (ön alım) hakkı ve izle-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) haklarıdır. Lakin özel parselasyon yapılan ve herkesin yerleri belli olduğu hisseli gayrimenkullerde hakların kullanılma olasılığının oldukça düşük olduğu gözlemlenmektedir.  Başka bir yazımda bu konular hakkında detaylı bir şekilde kaleme alacağım.

Hisseli gayrimenkullerde teknik olarak bakılması gereken konulardan biri de gayrimenkulün planlı ya da plansız olma durumlarıdır. Eğer ki gayrimenkul 1/1000’lik planlar içerisine girmiş ve ifraz olmuş ise bu tür gayrimenkullerin hissedarlarının tamamın ortak hareket etmesi gerektiğinden (inşaat yapmak için) bu tür gayrimenkuller yatırım için doğru olmadığını bildirmek isterim. Plansız alanda bulunan ve ifraz çalışması yapılmamış gayrimenkullerin yatırım olarak değerlendirmesinde bu konuda teknik sorun oluşturma olasılığı düşüktür.

Lokasyon;

Gayrimenkul alınırken mülkün konumu merkeze, projelere, denize yakınlığı pozitif değer katarken göllere, dereye aşırı yakınlığı negatif yönde etki eder. Her bir unsur kendince ayrı önem taşır. Bu saydığım unsurların haricinde mülkün tepede olması, çukurda olması veya kot farkının varlığı da önem arz etmektedir. Kot farkı olan imarlı arazilerde kotun varlığı kat adedini pozitif yönde etki eder.

Bölgedeki Satış Hareketliliği;

Yatırım yapılacak gayrimenkulün bölgesindeki satış hareketliliği yatırımın kar hızını oldukça arttırır. Hareketli olan bölgeler genelde proje alanı olup talebin fazla olduğu yerlerdir. Hareketliliğin bir başka temel sebebi bölgedeki yatırım işi ile uğraşan kişi fazlalığıdır. Gayrimenkul danışmanlarının fazlalığı müşteri sayısının, doğal olarak talep sayısının yüksek olmasının sebebidir. Yatırımcıların bu bölgelere yönelmesi doğru olacaktır.

İmar Durumu;

Bir gayrimenkulün imar durumunu mülkün bulunduğu belediyelerin web sitelerinde bulunan e-imar bölümünden öğrenilebilir. Buradan ön bilgiye sahip olursunuz. Eğer yatırım konusu son noktaya geldiyse ilgili belediyelerin imar bölümlerine başvurulabilir. İmar planlarındaki imar durumunun ne anlama geldiğini ilgili belediyelerin imar birimlerinden öğrenebilirsiniz.

Yüksek Gerilim;

Enerji nakil hattı üzerinde bulunan gayrimenkullerin yani yaygın olarak tel geçen gayrimenkullerin değerlendirme açısından çoğu zaman negatif değer katar. Bu durum sizin bu bölgelerde yatırım yapmanıza engel bir durum oluşturmaz. Hatta planlı bölgelerde enerji nakil hattı güzergahında bulunan arsaların ilgili belediyelerin meclis kararı ile Taşıma alanı statüsüne geçtiği gözlemlenmiştir. Taşıma alanları inşaat aşamasında kapalı alan miktarını arttırmak için kullanılan arazi statüsüdür. Taşıma alanlarının kendine özgü bir piyasası mevcut olup bölgede hizmet veren danışmanlardan bilgi alınabilir.

Dere Koruma Alanları;

İlgi gayrimenkulün bulunduğu il su ve kanalizasyon hizmetlerinin (örn:İSKİ) dereleri koruma amacı ile belirlemiş olduğu dere koruma alanlarına dikkat edilmesi gerekir. Bu koruma alanları plansız bölgelerde oldukça büyük bir genişliğe sahiptir. Bu durum sizi yanıltabilir çünkü bölgede imar uygulandığı vakit bu alanlar mevzuata göre daralacaktır. Bu doğrultuda dere alanlarına çok yakın bölgeler uzun vade yatırımda tavsiye edilmez fakat kısa vadeli yatırım konusunda değerlendirebilir.

Havza Koruma Alanları

                Gayrimenkul alınırken diğer bir bakmamız gereken konu, gayrimenkulün göle olan uzaklığı yani hangi havza kuşağında kaldığının bilgisidir. Mutlak, Kısa, Orta ve Uzak koruma alanları temel havza kuşaklarıdır. İski havza yönetmeliklerinde planlamalar yapılırken hangi havza kuşağına hangi lejantta plan verildiği ile ilgili geniş bilgiler yer almaktadır. Yatırımcılara tavsiyemiz genelde mutlak koruma alanlarından uzak kalmaları. Temel mantık göl koruma havzalarından uzaklaştıkça imar oranın artmasıdır.

 

Ekonomik Büyüklük:

                Gayrimenkullerde yatırım amacı ile alınan yerlerin büyüklükleri çok önemlidir. Eğer alınacak gayrimenkul plansız alanda ve hisseli ise kesintilere uğrayacağını göz önünde bulunduracak olunursa 200 metrekare altında olmamasını tavsiye ederim.  Ayrıca hisseli gayrimenkulün alanı 1000 metrekare üstüne çıktıkça yatırımcı sayısı düşeceğinden satabilitesi azalacaktır.

                Müstakil Gayrimenkullerde ise 1000,2000,……..5000 metrekare alansa sahip gayrimenkuller de hızlı satılabilecek büyüklüktedir. Yatırım yaparken bu bilgiler göz önünde bulundurulmalıdır.

                İmarlı arsalarda yatırım yapılırken plan nezdinde ne kadar kapılı alan inşa edilebileceği göz önünde bulundurulmalı ve buna göre yatırım yapılmalıdır.

Bu haber 279 defa okunmuştur.

YORUMLAR

  • 0 Yorum