ARNAVUTKÖYDE PİYASA HAREKETLENMEYİ BEKLİYOR…

İstanbul Yeni Havalimanı başta olmak üzere birçok mega proje ile hayrimenkul hareketliliğinin en üst seviyelere tırmandığı Arnavutköy'de sektörü değerlendiren Gayrimenkul Danışmanı İsrafil Cingöz önümüzdeki günler için umut dolu bir tablo çizdi...

ARNAVUTKÖYDE PİYASA HAREKETLENMEYİ BEKLİYOR…

İstanbul Yeni Havalimanı başta olmak üzere birçok mega proje ile hayrimenkul hareketliliğinin en üst seviyelere tırmandığı Arnavutköy'de sektörü değerlendiren Gayrimenkul Danışmanı İsrafil Cingöz önümüzdeki günler için umut dolu bir tablo çizdi...

ARNAVUTKÖYDE PİYASA HAREKETLENMEYİ BEKLİYOR…
20 Mayıs 2019 - 03:42
Reklam

İstanbul Yeni Havalimanı başta olmak üzere birçok mega proje ile hayrimenkul hareketliliğinin en üst seviyelere tırmandığı Arnavutköy'de sektörü değerlendiren Gayrimenkul Danışmanı İsrafil Cingöz önümüzdeki günler için umut dolu bir tablo çizdi...
‘’Kuyudaki su azaldıkça pahalanır ’’
Yıl 2010 ve Arnavutköy İlçesinin kaderinde, Makro Projelerin açıklanması ile yeni bir sayfa açıldı… Dünyanın en büyük Havalimanı, Kanal İstanbul, Yavuz Sultan Selim Köprüsü… Kulağa çok hoş geliyor…
Projelerin açıklanmasından önce İlçe gayrimenkul metrekare fiyatları, ritmik olarak belli bir düzeyde artış gösterirken, projelerin açıklanması ile metrekare birim fiyatlarının artış hızının 4-5 katına çıkması bölgedeki hareketliliği de aynı oranda artmasına sebebiyet vermiştir. İstanbul’un yüzölçümü bakımından en büyük ilçelerinden biri olan Arnavutköy’de yıllar geçtikçe araziler ilk sahiplerinin ellerinden çıktığı için arazilerin fiyat konusunda yeni bir basamak çıkmasına neden oldu.
‘’Talep çok arsa yok’’
Serbest piyasa ekonomisinde talebin artması bir malın değerini artıracağı gibi o malın miktarını ve kalitesini azaltır. Büyük projelerin arka arkaya açıklanması yerli yabancı tüm yatırımcıların ilgisini Arnavutköy’e çekmesine ve bölgedeki emlak sektörünün panik haline girmesine neden olmuştur. Yatırımcıların bilinçsiz taleplerinin karşılama isteği, yıllar geçtikçe kaliteyi ve miktarı azaltmış bu da fiyatların artış hızlarını pozitif yönde etkilemiştir.
Tarım reformunun 15.04.2014 tarihinde değişmesi özel parselasyon yapılacak gayrimenkullerin sayısının düşmesine neden oldu. Bu yöntemle çalışan Emlak firmalarının projelere en yakın ve yüzölçümü büyük olan Çatalca’ya daha sonra da Silivri’ ye kaymasına sebebiyet verdi. Bu durum Arnavutköy’deki hareketliliğin azalmasının nedenlerinden biri olmuştur.
Yatırımcı sayısının en yüksek olduğu para miktarı 50.000-100.000 TL olup, bu rakamlar arttıkça yatırımcı sayısı düşmeye başlar. Bölgedeki fiyatların artması yatırımcıların alabilitesini düşürmüş, buna bağlı olarak da bölgedeki yatırımcı sayısı da düşmüştür. Sektör bu duruma çözüm olarak metrekare fiyatlarının daha düşük olan bölgelere (Çatalca, Silivri) kaymış, Arnavutköy’e alternatif bir yatırım bölgesi oluşturmuştur.
Fiyatların temel artış sebeplerinden biri de Sektördeki kişi sayısının artmasıdır. Bilinen 3500 ‘e yakın Arnavutköy İlçesinde gayrimenkul firması bulunmaktadır. Emlak işi ile uğraşan kişi sayısının artması bölgenin fiyatlarının gerçek fiyattan uzaklaşmasına neden olur. Emlak firmalarının çeşitli sebeplerden dolayı Çatalca’ya kayması ile metrekaresi 20-30 TL arasında olan gayrimenkuller 100-200 TL ye hatta bazı bölgelerde 400-500 TL ye kadar çıktığı gözlemlenmiştir. Bu durum bölgedeki kişi sayısı ile metrekare fiyatının doğru orantılı olduğunu göstermiştir. Örneklendirirsek Çatalca İlçesine en yakın Yassıören Mahallesi’nin metrekare fiyatları 200-300 TL arası iken Çatalca’ya bağlı olan bazı Köy ve Mahallelerde 450-500 TL ye varan fiyatlara ulaştığı gözlemlenmiştir. Aslında tersi olması beklenen durum Sektör yoğunluğunun çeşitli sebeplerle bölgeye kaymasına neden olmuştur. Bu durum gayrimenkullerin gerçek fiyatlardan uzaklaşmasına sebebiyet verir. Yatırım konusunda istenmeyen durumlardan biridir.
Yatırımcılar şöyle bir sağlama yöntemi ile bölgelerdeki yatırım doğruluğunu ölçe bilir;
300 metre kare alana sahip bir gayrimenkulün metrekare birim fiyatının 400 TL olduğunu düşünürsek, 20.000 metrekare alana sahip aynı bölge ve özellikler taşıyan gayrimenkulün birim fiyatı 300 TL’nin altına düşmemesi gerekir. Çatalca bölgesinin bazı bölgelerinde bu duruma ters olan fiyatlar gözlemlenmiştir.
‘’Ülkedeki Ekonomik durum’’
Fiyat artışlarının ülkedeki ve dünyadaki ekonomik duruma bağlı olarak yavaşlamasına ve yatırımcıların ilgilerinin azalmasına sebebiyet verdi. Alınan gayrimenkuller özellikle son dönemde ihtiyaç durumunda satılmak istendiğinde beklentileri karşılamadığı ve elden çıkarılmak istendiğinde zorluk çekildiği gözlemlenmiştir. Bu durum da yatırımcıları bölgeye karşı soğutmuş ve uzaklaştırmıştır.
Döviz kurlarının artması ve hareketliliğinin fazla olması, kredi faiz oranlarının yükselmesi, concordato ilan eden büyük firmaların varlığı ve buna bağlı olarak iflas açıklaması yatırımcıların gözlerini korkutmuş mevduat hesaplarındaki nakit paranın artmasına sebebiyet vermiştir. Bankaların nakit para karşılığında verdiği faiz miktarının gayrimenkulden elde edilen miktardan yüksek olması piyasaların durma noktasına bağlı olarak da yatırım sektörüne negatif yönde direk etki etmiştir. Yatırım denince akla ilk gelen ilçelerden biri olan Arnavutköy’de bu durum hızlı bir şekilde etki etmiştir. Dövizin artış hızının yüksek olması da aynı şekilde negatif yönde etki eder. Kredi faiz oranlarının yükselmesi kredili daire satışlarını durma noktasına getirdi. Sektörde bulunan para akışı kesildiği için piyasa havuzunda bulunan para miktarını azaltmıştır.
Bu durum ne kadar sürecek?
Önümüzde bulunan seçimin son bulması ile 4 yıllık bir seçimsizlik süreci söz konusudur. Ülke siyasetinin stabil bir hal alması ile kredi faiz oranlarının düşmesi piyasayı rahatlatacağı kanısındayım. Bu durum piyasayı kademeli olarak canlandırabilir. Bölgenin avantajları, havalimanının açılması, projelerin bakanlık düzeyinde yapılacağı inancı, İlçeyi yatırım açısından güvenilir bir liman haline getirdiği yadsınamaz bir gerçektir. Her hâlükârda bölge yatırım açısından her zaman aktif halde olacaktır. Piyasanın bir nefes alması canlılığı ivmelendireceği düşüncem üst seviyededir. Yatırımcılar bölgedeki yatırımlarından korkmamasını tavsiye ederim. Böyle dönemler en iyi fırsat dönemleri olarak her zaman karşımıza çıkmıştır. Önünüze çıkan uygun gayrimenkulleri değerlendirmeniz iyi olacaktır.  Projenin olduğu yerde her zaman fiyat artacağından emin olabilirsiniz.
 
 

Bu haber 1216 defa okunmuştur.

YORUMLAR

  • 0 Yorum